城市更新是一个永恒的话题，就像生物体的成长一样，城市的发展需要吐故纳新，而产业园区就是这一过程中极为重要的环节。本文以上海为例，探讨产业园区在城市更新过程中的作用，以及未来的发展方向，供各位开发区同仁参考借鉴。

城市更新，本质上是生活方式的更新，是人们生活方式的改变。在这一过程中，城市形态可以没有变化，但其承载的功能与使用方式必须变，因为使用者变了，相应地，客户需求也发生了改变。对于城市更新的主导者来说，重要的是思考谁会生活在这里，他们未来将怎样去生活，这才是城市更新的基础。

城市的使用者为什么会变？因为城市的产业发生了改变，对于一个城市来说，最重要的是产业，因为只有产业才能带来人口，有人口城市才能发展，所以说产业是一个城市的心脏，是动力源泉，教育、文化、医疗等等都是以产业为基础的。城市更新，也是产业升级的过程。一个城市，是否能在未来的竞争中胜出，关键看其产业的能级是否得到了提升，是否能向高价值、高创新的高端产业转型。

上海自开埠100多年来，已经逐步成为中国最大的工业基地，工业门类齐全、体量很大，从传统到高端，无一不有。相应的上海存量工业用地峰值时超过1000平方公里，这种规模和比例在全球大城市中是独一无二的。

随着上海城市功能转型和产业升级，一大批传统行业和企业逐渐被淘汰，例如纺织、冶金等，上百万工人下岗，上万家企业关停并转，几千万平米厂房闲置空置，这些厂房就成为城市更新最快、成本最低的切入点。当时上海市经委出台了工业用地“保留、保护、转型、转性、市政”十字调整方针，保留与城市相容的工业、保护工业文明和历史建筑、厂房转型培育发展新型产业、土地转性发展商务和住宅、部分用地支持环境绿化等市政建设。以此为基础，采用“三个不变”（产权关系不变、用地性质不变、建筑结构基本不变）的操作办法对老厂房进行改造、改建和运营，推动了上海文创类园区的发展。[1]

一方面大量的存量产业用地成为城市更新的空间，另一方面城市通过建设各类园区实现了自身的更新。在这一过程中，大致有三类更新策略，分别是提升地区功能、保存历史脉络以及塑造地方特质。

城市更新不仅是建筑形态的改变，更要促进地区功能的提升。上海世博园区就是典型代表，通过两次转型，从传统工业区转型成为城市活力街区，实现了地区再生的终极目标。

在大规模的城市更新中，如何保存城市记忆和历史脉络是一项艰巨的任务。徐汇西岸曾经是码头、工厂、仓库等集聚区，为保存工业历史遗存这一历史脉络，充分利用各种老旧工业建筑，积极发展培育文化艺术产业，目前已经初步形成了西岸品牌。

市北工业区所在的原闸北区是上海老工业基地之一，素有“华界工厂发源之大本营”之称，市北工业区通过转型之路，从引进大数据、云计算等高科技产业入手，辅以全新的建筑形态，改变了闸北老旧工业区的固有印象，在短时间内重塑形成了以科创服务为主的地方特质。

伦敦国王十字区：国王十字区位于伦敦市中心偏北处，地铁线路发达，靠近伦敦金融城、金融中心金丝雀码头以及多个伦敦地标性建筑，如大英博物馆、白金汉宫等。国王十字区是维多利亚时代的伦敦工业心脏地带，二战以后，后工业时代的浪潮中，沦为废弃工业用地。经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等问题，加上萧条的市场与破败的城市环境让这片土地稳居20世纪的“伦敦最贫困十大选区”名单。

1995年，国王十字区迎来重生的契机。“海峡隧道干线法案”获得英国上议院通过，涉及对圣潘克拉斯车站、国王十字火车站及其周围地区的重大基础设施投资，并有机会重建铁路附近的城市空间。国王十字区也因此成了伦敦市中心150年来规模最大的区域重建项目之一。由于招引大型科创型企业脸书、谷歌入驻，吸引了许多中小型科创企业进入该地区，再加上伦敦大学学院的影响，现在被称为“知识园区”的区域面积已经扩展至数千万平方英尺，远远超过了最初开发者的预期，并吸引了更多创新型企业。在这里，可以找到丰富的知识资源，世界上最早的书籍和手稿，最新的时尚和创意设计，最新的前沿医学研究，以及使用 AI 开发产品和服务的企业。国王十字区已经涅槃重生，重回伦敦核心区之一。

进入新世纪的第二个十年，上海的城市定位已经由“经济中心”升级为“四个中心”，科创是上海城市的核心定位之一，科创是上海产业升级的方向。为全面落实中央关于上海要加快向具有全球影响力的科技创新中心进军的新要求，上海出台了相关指导意见。意见提出聚焦张江核心区和紫竹、杨浦、漕河泾、嘉定、临港等重点区域，突出各自特色，发挥比较优势，结合城市更新，打造创新要素集聚、综合服务功能强、适宜创新创业的科技创新中心重要承载区。这六大区域基本上都是以开发区形态存在，或以原有的国家级开发区为基础形成的，或正在形成一个科创型园区。因此无论是城市更新的内容和方向，还是城市更新的形态，科创园区都是上海城市更新的重要方向。

上海开发区启动较早，目前大多进入成熟期，与周边各省园区相比，各种资源要素都不占优势。仅从工业用地出让价格、人力成本和居住成本来看，上海均远超各省市。因此从竞争角度讲，上海产业园区已经不具有什么优势。

图一 2018年工业用地出让平均价格（万元/亩）

表1 长三角城市群2020年人均可支配收入

表2 长三角城市群2021年2月二手房价格

就目前而言，上海产业园区能拿得出手的优势就是服务，这也是上海产业园区的核心竞争优势，是长期以来上海产业园区积淀和培育的结果。如今，少数开发区已经走向服务的标准化、体系化和生态化，并且实现了对外的合作和输出，如临港漕河泾、市北园区等。

那么一个产业园区如何构建一个综合运营服务平台，我们认为首先要形成自己独特的“1+3”综合服务赋能体系，尤其是“1”，园区的开发主体要成为统领后面三大服务体系的司令员；其次是要找到优秀的专业服务商，打造自身独特的服务商平台，并推动服务商对园区企业的服务赋能。

“1+3”综合服务赋能体系。即通过以园区综合运营服务为总体服务枢纽，健全三大类专业服务内容，完善包括物业服务、咨询服务、智慧服务等在内的园区管理赋能服务，包括天博官方网站、金融服务、人才服务等在内的园区产业科创服务，包括餐饮服务、医疗服务、娱乐服务等在内的园区生活配套服务。

找到优秀的服务提供商。依托自己“1+3”综合服务赋能体系，找到各领域优秀的第三方服务提供商，并将他们集成在自己的平台上，打通产业、企业、人才和服务之间的渠道，形成一张高效率、全自动、可持续的服务网络，长远的看，必然能推动园区企业的繁荣和该园区的可持续发展，从而推动所在区域的城市更新。

[1] 本段引自《上海产业转型与城市更新案例》序言。