樊：

感谢陈总百忙之中抽出时间接受我们的产业专项访谈。首先请您对星河产业的发展及布局介绍，包括目前项目开发情况，已布局的城市，核心竞争力等方面。

陈：

随着整个星河控股的战略方针调整，星河产业发力更加集中，围绕着粤港澳大湾区和长三角两大核心区域进行战略布局。

樊：

从您介绍的整体情况来看，借助深圳星河WORLD成功的运营经验，星河产业产融项目在异地城市落地都比较顺利。对于这种异地复制的能力，您认为其中最重要的是把握哪些方面？

陈：

当地政府对深圳星河WORLD运营模式比较满意，好的产融项目能为区域提升投资潜能。

对于大家重点关注的产业招商和产业运营这两大方面，我们的经验更加丰富，从深圳、南京星河WORLD，到星河（惠州）人工智能产业园，除了极具优势的产融模式实践外，还有其他核心价值：一方面是对现有土地价值的有效利用，另一方面是引领当地重点发展产业，这都是政府所期望的。

与以往不同的是，以前侧重招商，但现在招商的同时，我们会兼顾企业发展本身的需求，把企业的共性需求集中起来，进行公共环境配套建设，比如商务接待中心、媒体发布中心、网络直播间、大型会议室等，尽力做到资源共享及资源有效利用。

樊：

关于产业定位、产业主导这一块，星河自身有哪些产业链？

陈：

星河控股打造“产业为引领，金融为护驾，商业为驱动，地产为根本，物业为支撑”的自循环生态圈。

星河控股致力于做城市运营引领者。产业，是星河控股未来发展战略的重要部分，提出“产业引领”，有两方面的考虑：一是产业布局应用，另一个是产业结构发展。星河产业在这个过程中要把握住跟政府合作的机遇，拓展更多的项目和机会，兑现产业价值。

产业地产与产业运营实质差距很大，产业地产意味着项目竣工后租售完就完成了，而产业运营需兼备写字楼租售及园区持续运营两大业务版块。依托深圳、南京星河WORLD等项目的运营积累，入驻企业超1000家，已储备人工智能、航空航天、互联网+、机器人、文化创意等产业链条，为之后落地的产融项目做好能量储备。

樊：

星河的招商方式是怎样的？在招商引资方面有哪些比较好的做法、好的经验？

陈：

原有的招商有驻地招商、产业招商、政策招商、国际招商、投孵引商五种方式。

从现实情况来看，驻地招商仍然是基础，主要做地缘客户的积累。政策招商也是重中之重的渠道，虽然星河作为民营企业，但跟政府在产业载体、产业招商等需求上的配合非常默契。

我们从两年前开始尝试产业招商模式，到今天，产业招商每年落地面积已达到整体招商面积的20%左右，且引入的资源基本都是行业领军企业。产业招商，针对整个产业园重点发展的产业领域，在圈层及产业链层面效果显著。星河产业内部把产业招商团队进一步细化成两支队伍，一支主攻国内高端客户，而另一支则置身于国际资源对接。同时，星河产业也与国际知名机构广泛合作，共建共享产业资源平台，促进产业创新要素在全球范围内的多向流通。

我们一直积极挖掘国际招商资源，今年已陆续有项目落地，即将落成的深圳星河WORLD双子塔，将是国际招商的重头戏。

樊：

星河愿意吸引成熟企业或者大型企业还是更希望吸引具有发展潜力的新型企业、中小企业？ 

陈：

企业选择方面，我们希望的企业规模比例大概是4:6，即40%的大中型企业，60%的中小型企业。

其实产业园区运营并不完全是为了稳定的租金，而是更注重产业导入的能力，以及整个产业链的不断调整完善。大型企业产业相对固定，如果一个园区产业被三五家大型企业所主导，其产业的发展则没有太大的成长及突破空间。我们在做产业运营和服务的过程中，更倾向于产业节点之间的互动与协作，比如大型企业起到龙头带动作用、引领产业方向，而中小型企业在创新力和活力方面就更加丰富多样，起到补链的作用。但是，中小型企业存在一定的不稳定性，所以我们对这些企业会有培育意识，通过一些产业平台搭建，产业环境塑造、产业资源导入等，协助中小型企业快速成长。从园区活力考虑，中小企业是值得培育与投资的。

樊：

对于中小型创新企业，星河是怎么吸引他们过来入驻园区？

陈：

吸引科创型企业入驻，首先在企业入园的条件上会更加开放，合作方式会更灵活。对于具有高成长性的企业，售价、租金方面会有更多优待。“租金/服务/产权换股权”的创新模式也可以运作起来。

比如，深圳星河WORLD人工智能产业园正在计划做腾讯在线业务，就会降低基于腾讯平台开发的创新企业的租金，同时也保留了对其未来的投资权，这也是孵化的过程。

另外，我们会对这类企业做一些特殊的配套建设，逐渐将这些配套打造得在行业内具备有一定的影响力，相应地，企业也将对园区有一定依赖性。疫情期间，互联网经济发展迅速，关于直播领域，我们也可以开辟固定的区域，搭建好设施设备包括高端的音响设备，空间感更好的直播间等，便于企业做直播。企业临时租用园区的这些资源，不仅节省这部分成本支出，而且拍摄条件还更优越。

我们也很注重企业之间的关联性。企业成行成市的效应跟商圈是一样的，越是扎堆，整个产业链就会更加聚焦，这对企业的成本控制就越有帮助。

樊：

请陈总在产业创新服务方面进行一些探讨。

陈：

关于对企业的服务，首先就是用心，服务不在乎形式，最主要的是态度，当我们用心为天博官方网站的时候，会挖掘到更多服务需求。

疫情期间，星河的园区服务就十分具有代表性。疫情的突发让很多企业面临经营困难的问题，其中一些外向型企业，随着欧美区域订单大幅降低，业务短期内看不到好转。还有一些中小型企业，由于规模和资源有限，在复工复产过程中存在很多难题。针对这些问题，我们积极拿出解决方案，与企业共渡难关。

第一，减租免租。星河产业做出相关举措减轻企业负担。

【旗下深圳星河WORLD以及工业区、写字楼等多个项目内，所有按照要求延迟复工的入驻企业，2020年2月租金减半。针对位于深圳、珠海、成都、重庆、广州、 南京 、普宁七座城市的星河·领创天下项目，2020年2月费用全免。】

第二，租赁面积由大换小。对于业务压缩的企业，根据实际情况，解决场地变换问题。

第三，防疫物资提供。园区企业复工防疫设施设备不足的，集中协助解决口罩、消毒水等防疫物资问题。

在这个过程中，星河产业携园区企业，主动投身疫情防控支援工作，积极践行企业公民责任。据统计，整个园区企业捐款捐物累积将近1.8亿。

第四，协助企业在疫情期间的各类申报。基于我们与企业拥有良好的互动关系，由一个企业管家，带着一个物业服务人员、一个产业服务人员，形成一个专业小组，针对每个企业需求进行专项服务。在疫情期间，与企业沟通紧密，协助他们解决了政府补贴申报等问题。

第五，协助企业获得投融资。一直以来，我们帮园区企业做了很多融资服务，比如中小企业贷款，都是我们找银行帮忙对接，目前有些合作项目已经落地。而在投资方面，则是星河一直在做的，“房东+股东”是我们的发展特色。从企业入驻园区开始，我们就有专业团队对他们进行综合评估，通过星河金融公司跟进企业的发展动向，在适合的时机进行投资。

做客户服务，最主要的是用心，才能找到客户的痛点，服务的内容非常多元化，也会花费许多精力，但要从长远看，这些服务其实都是在投资，投资企业的未来。

关于创新服务，包括技术管理方面的指导，商业模式的指导，以及运作方法的指导等。每年都有集中式培训，大规模的培训比如税务培训、风控培训、互联网业务培训，小规模的比如说新三板/创业板上市培训、、教育培训、人才招聘等。

另外，园区里面的新产品、新技术也会向园区企业开放。在疫情期间，深圳星河WORLD已经开启了机器人送餐、机器人消毒等智能服务。

樊：

如何看待服务与盈利之间的关系？盈利模式有哪些？

陈：

对未来的产业运营，我们一贯致力于让产品有更多的适配性。有了好的产品，加上好的运营服务能力，就会实现盈利。

不管是2019年中美贸易还是2020年的疫情影响，我认为未来产业办公的大趋势可能会发生变化。互联网经济化带来新的机遇，再加上这次疫情之后，可能对办公环境和设备的要求更加严格。另一方面，产业运营模式会面临大洗牌。过去大家认为商办的物业很值钱，不断开发，但很多企业经营困难，库存消化可能时间会更长。所以，面对这种饱和的市场，如果要脱颖而出，需要拼的就是服务，拼的是平台共享。

从盈利层面来讲，我们认为产业形态是首要的，其次运营服务能力要足够好，应对能力要足够强，在产业培育投入的精力要足够多，政策给予的发展空间要足够多，这样自然会达到一定的盈利。

樊：

对于疫情及世界局势的变化，未来星河产业的发展战略会不会改变，或者对未来整个行业您是怎么看的？

陈：

星河的战略是不会变的。中国的未来，我们看好两个方面，一个是科技创新，一个是解决内需问题。

无论是产业平台的打造，还是做产业运营服务，星河产业已经有丰富的经验和资源积累，我认为这对星河来讲都是一个时代机遇，未来一定会更加坚定、深入地做好产业投资运营商的角色，为实现城市高质量发展贡献产业之力。

樊：

非常感谢陈总今天百忙之中，抽空接受我们的采访，也祝我们星河产业未来的发展再创辉煌，谢谢！